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华谊兄弟主题乐园的“地产梦”
2015年5月下旬,华谊兄弟传媒股份有限公司和建业地产股份有限公司签署协议,拟共同开发位于郑州市中牟县的建业-华谊兄弟电影文化小镇主题乐园项目。
该主题乐园项目总规模超过130万平方米,预计投资总额为超过150亿元人民币,华谊兄弟和建业集团拟分别持股35%和65%。
实际上,2015年以来,华谊兄弟董事长王中军一直游走于全国一二线城市,和当地的开发商洽谈合作开发影视城。
2015年5月初,华谊兄弟旗下的实景娱乐有限公司与湖南弘愿文旅产业投资有限公司坚定了华谊兄弟长沙电影文化城合作协议。该主题乐园项目位于长沙市湘江新区,是一个集娱乐、文化、旅游于一身的商业综合体主题乐园项目。
4月19日,华谊兄弟和经典集团合作,计划在昆明建筑一个华谊实景室内电影文化主题乐园项目。
据王中军公开透露,目前昆明主题乐园项目已经搞定,长沙主题乐园项目已经签约,位于成都、重庆、合肥、杭州等地的主题乐园项目都在谈。我们希望到明年签约15个主题乐园项目。
以影视剧为主营业务的华谊兄弟为何频频进军文旅地产?凭着影视剧概念剑走偏锋,华谊兄弟的地产梦最终将走向何处?
剑指主题乐园
迪士尼影视+主题乐园的运营模式一直是华谊兄弟模仿的对象。
王中军设想将华谊兄弟电影衍生品的产业链条转移到不能被简单盗版的文化地产领域,依靠自身优势打造具有独特属性的主题乐园,公司将大量电影场景建设成为主体商业街区,收取商铺租金将成为主要的盈利来源之一。同时还收取华谊的商标使用权,要收现金。
其实,自2009年上市以来,看好迪士尼发展模式的华谊兄弟就已经意属主题乐园。当年,先后在青岛、成都、北京等城市进行尝试。
2011年,华谊兄弟确定投资分别4个影视地产主题乐园项目海南观澜湖华谊冯小刚电影公社、苏州电影主题乐园、深圳坪山和上海嘉定两个文化城主题乐园项目。
然而,理想丰满,现实骨感。在华谊兄弟确定投资的上述4个主题乐园项目中,除了海南观澜湖华谊冯小刚电影公社实现正常运营外,剩余的3个主题乐园项目均进展缓慢,其中苏州主题乐园项目稍有进展举行了推介会,而深圳坪山和上海嘉定的两个文化城主题乐园项目均石沉大海。
对于外界的质疑,华谊兄弟苏州电影城副总裁刘育政表示:苏州影视城延迟至2017年完工,目前处于规划设计阶段,影视城的内容和产品方面也将做一些调整。
而实现正常营业的海南观澜湖华谊冯小刚电影公社主题乐园项目的盈利情况也不太乐观。据华谊兄弟2014年年报显示,海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司2014年净利润仅100.96万元。
公开资料显示,海南观澜湖华谊冯小刚电影公社主题乐园项目主要由四大街区组成,包括1942民国街、南洋街、社会主义老北京街、教堂广场区、冯氏贺岁电影园林景观区、影人星光大道、大型摄影棚拍摄区等七个主题区。主题乐园项目共有96栋经典的民国建筑,其中包括万州钟楼、蒋家公馆、新华日报社、荣光电影院、南洋兄弟烟草公司等,还原了20世纪40年代陪都重庆的风貌。
可是,在主题乐园和仿古街区旅游规划雷同、经营陷入疲态的当下,电影公社的模式让业界颇为质疑。一位海南旅游地产的专业人士表示,海南电影公社实际就是一个复制重庆民国风情的主题乐园而已。其最大的败笔就是里面的商家一点格调都没有,基本就是把海口市区那些奶茶店、餐饮店等搬过去。由于建筑仿建1937年国民政府迁去重庆陪都的外景地,所以也无关海南建筑特色,更无关乎海南旅游特色。
除了上述4个影视地产主题乐园项目。华谊兄弟曾真金白银拿下的苏州市阳澄湖半岛地块,进展同样相当缓慢。
2012年8月,华谊影城有限公司在苏州市阳澄湖半岛摘得由7个地块,构成了一个67万平方米超大体量的商业综合体。2014年,华谊兄弟在《投资者关系活动记录表》中提到,苏州电影世界预计2015年底开业。
然而,目前拿地已经过去三年,该主题乐园项目却鲜有进展。华谊兄弟苏州影视城总监张丽芬曾对媒体表示:主题乐园项目还没有正式全面动工,还处于施工和规划设计阶段。开业期推迟至2017年。
效仿迪士尼模式的华谊兄弟的地产之旅为何如此缓慢?
上海某证券公司分析师曾对媒体表示,在运营模式上,迪士尼的发展思路是齐头并进,动画、主题乐园等同步推进;并拥有自己的核心人物、主题,有完整的产业链。上述种种均不是华谊兄弟所具备的,没有核心人物,题材也不够鲜明。
还有,迪士尼是行业龙头企业,每年能生产50多部电影,这还不包括电视节目和舞台剧。华谊兄弟未来计划10年40部电影的成绩单多少略显单薄。上述研究人士表示。
中投证券分析师冷星星认为,华谊兄弟在目前的阶段发展主题乐园或许太早了,修建电影主题乐园要有大量的知识产权、强大的输出管理能力、充裕的资金等条件做保障,华谊兄弟目前的积累还不够,院线倒是其不错的出路。
华美顾问公司首席知识管理专家赵焕焱曾透露,目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题乐园上,其中70%处于亏损状态,20%持平,仅有10%左右盈利,2/3以上无法收回投资。而作为国内影视第一股华谊兄弟冲击文化旅游地产,前路如何还需要再观望一段时间。
价值捆绑效应
据华谊兄弟2014年年报显示,截至2014年底,华谊兄弟的货币资金为18.29亿元,而短期借款为7.85亿元。体量较小的华谊兄弟布局重资金文旅地产破令业内担心。
我们是轻资产公司,核心业务还是电影,大量的模式是干股、品牌授权,真正的操盘手是合作方公司。对此,王中军表示,假如一个主题乐园项目华谊兄弟有30%收益权,但真正投入的现金并没有这么多,是靠部分现金加部分知识产权入股,我们不是真的拿了大量的现金去做物业、买地,不是这个概念,而是以品牌核心为主,我们是靠知识产权来赚钱的。
此前,华谊兄弟已授权上海嘉华影视文化产业发展有限公司和华谊影城有限公司使用华谊兄弟品牌及电影资源并向苏州影城提供咨询顾问服务,上述两家公司按协议约定向华谊兄弟支付许可使用费和服务费用。
再回顾建业-华谊兄弟电影文化小镇主题乐园项目,该主题乐园项目总投资规模为150亿元,华谊兄弟和建业集团分别持有该主题乐园项目的35%和65%,意味着华谊兄弟的投资额并非和持股比例完全一致,即52.5亿元,部分股权将采用品牌入股。
此举对建业集团有何益处?
再回顾华远兄弟唯一正式运营的海南观澜湖华谊冯小刚电影公社主题乐园项目,虽然该主题乐园项目本身的盈利能力不佳,但文旅地产的概念效应导致了周边住宅地产赚得盆满钵满。
根据克而瑞研究中心发布的海南省楼市年度数据,2014年观澜湖主题乐园项目问鼎海口销冠,总销售额达8.25亿元。
2012年,继郑东新区后,郑州提出了一个更大的概念郑汴新区。新区规划中,中牟被视为郑州新区的咽喉,是郑州新区未来发展的引擎。因此,从2012年开始,不少大开发商开始进入中牟。
有业内人士对媒体爆料,几年前建业便在中牟拿地,但主题乐园项目一直没有做起来,邀请华谊兄弟加入,开发影视地产,对主题乐园项目及区域都有催热效应。
另一位接近建业的人士表示,目前地块所处的中牟县绿博组团发展不成熟,周边已经长期没有新增基础设施。电影小镇的建设受到政府重视,或许能带动区域内学校、医院、商业等板块的发展。
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