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云南旅游地产:“旅游+地产+文化+商业”共赢模

云南旅游地产:“旅游+地产+文化+商业”共赢模

重视管理和运营可降低空置率

《黄金楼市》:旅游地产在近两年的空置率屡创新高。据央视报道,三亚高档住宅房空置率达95%。其他多个城市主打旅游地产的项目空置率也如出一辙。是什么原因导致这种现象发生?如何解决空置率高的问题?

李治翰:针对旅游地产来说要减少房屋的空置率,首先要了解和调查游客或者有购买旅游地产客户的需求。过去云南的旅游地产不少开发商均是先开发再看客户的需求。导致了不少房屋空置率的出现。我建议,现在可以先考察,再做产品。这样房屋的空置率就会降低。此外,云南不少秀丽风景被外来人员向往,交通不够完善。香格里拉是比较明显的例子。这样不但阻碍了不少客户的投资想法,同时,也是旅游地产空置率高的关键点之一。至于谈到投资人的收益问题,实际上目前不少楼盘均推出酒店式公寓的销售。此类产品,不但本人有一个月的时间享受休闲的度假时光,而且平日开发商还会帮您代管理。这样既解决了投资人没时间管理的问题,还能保证投资回报。属于目前较流行也较简单的投资方式。

聚客能力越强投资风险越低

《黄金楼市》:投资者购买旅游地产物业,就是希望获得较高投资收益率,如果空置的问题无法解决,选择旅游地产项目之前应该注意什么?什么样的旅游地产物业投资起来更加稳妥?

至祥研究中心:目前常见的旅游地产项目可以投资的物业形态涉及产权酒店、商铺、别墅、公寓等多种类别,尽管物业形态选择多样,但其价值都需要通过游客的消费来体现,而对于游客的吸引更多的仍旧取决于区域或者项目自身吸引能力的打造,此外项目管理和运作的团队也是影响投资物业长期增值的关键因素。

为了获取稳定的旅游地产物业投资收益,首先要考虑的就是项目和其所依托的旅游资源的契合程度的高低,稀缺性越高,前期的游客聚集能力越强,项目就越具有发展前景。其次是明确物业的收益方式,旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游休闲地产各自的回报模式和周期都不尽相同,需要投资者结合自身情况充分考虑。最后要对开发商和经营管理机构进行考虑,旅游地产项目一般规模较大,运营成本高,收益周期长,开发商的资金实力和运作能力是必须充分考察的,而经营管理机构则是塑造柔性竞争力的关键,也是项目价值升值的保证。

项目独一无二的地方就是卖点   

《黄金楼市》:云南很多旅游地产物业的卖点大多集中在山水资源上,要想实现差异化发展,云南旅游地产还需关注什么“卖点”?

孙峰:旅游地产是依托资源而开发的,开发商要在保护自然资源的前提下,也很好地利用旅游地区所拥有的自然资源。同时,在利用自然资源的同时,还需将项目的整体配套提升起来,比如温泉酒店、SPA中心、会议中心等。我们对云南旅游地产的前景十分看重,也有足够的信心。想要差异化发展,就需要找到开发地的亮点,并找到它独一无二的地方,加上合适的推广和宣传。

王詠雪:旅游地产既是旅游,又是地产,是旅游业和地产业的无缝嫁接,不仅要体现良好的自然人文景观、建筑景观,还需拥有完善的配套和极高的投资价值。 我认为,要吸引更多的人从“观光云南”向“度假云南”、“投资云南”、“创业云南”、“居住云南”转变,开发商在打造项目时就不能单一化复制,而是因地制宜,积极向差异化、多元化、高层次发展。

至祥研究中心:就云南现在有的旅游地产项目在“卖点”方面的提炼而言,首先是阳宗海华侨城项目开始就以造城的理念进行项目开发,在其中加入对西方文化和昆明特有的休闲文化的融合打造的旅游小镇,注重生活配套的系统化建设,关注长期的度假居住体验;又如西双版纳滨江果园避寒度假山庄,直接突出版纳的气候特征,强调避寒功能来实现对北方客户的吸引;而大理海东区域的旅游地产开发项目则与区域充分融合开始注重商务和会议功能的打造,成为旅游商务地产在云南的开拓者。

旅游地产成功案例解析

深圳华侨城保护生态 特色发展

华侨城位于深圳南市区,集合了居住、旅游和高端产业功能的城市居住组团,项目所在的区域前期是未经开发的城市郊区,生态资源处于蛮荒状态,城市配套极其匮乏。但开发商在项目开发上遵循“在花园中建城市”的规划理念,注重利用和改造区域原生资源,由始至今保持了良好的生态环境,而随着区域逐渐成为城市的一部分,其配套城市化、生态资源的稀缺性日益明显,项目都市生态区的地位最终得以确立。

记者点评:深圳华侨城的开发建设在不改变原貌的基础上进行区域规划,极力地保护自然面貌,营造生态环境是项目成功的关键因素。另外,在商业的运作上,项目的商业层次多样,业态丰富是直接推动项目商业成功的要素。