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新政解读,海南省增加5%的美丽乡村建设指标!

新政解读,海南省增加5%的美丽乡村建设指标!

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近日,《海南省人民政府关于支持美丽乡村建设的若干意见》正式出台,明确提出每年按照省级土地利用年度计划指标的5%下达美丽乡村新增建设用地指标。对列入全省共享农庄、美丽乡村重点建设计划,需要使用建设用地的项目,优先安排新增建设用地计划指标”。

1首先,我们先来了解一下,这个文件的重点

一、积极保障乡村建设用地计划指标支持将乡村旅游、休闲农业、共享农庄及配套基础设施建设等美丽乡村建设用地纳入土地利用总体规划和年度用地计划。每年按照省级土地利用年度计划指标的5%下达美丽乡村新增建设用地指标。对列入全省共享农庄、美丽乡村重点建设计划,需要使用建设用地的项目,优先安排新增建设用地计划指标。省级土地主管部门优先安排贫困乡村城乡建设用地增减挂钩指标,积极支持具备条件的贫困乡村通过开展城乡建设用地增减挂钩,推动扶贫开发、共享农庄和美丽乡村建设。贫困乡村通过开展城乡建设用地增减挂钩、拆旧复垦节余的耕地占补和新增建设用地指标,用于城市新区建设,将所得收益通过预算全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。(责任单位:省国土资源厅、省委农办、省住房城乡建设厅、省农业厅)

二、集约利用乡村建设用地。在符合市县总体规划(空间类)的前提下,农村集体经济组织可以依法使用建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与企业、个人共同投资民宿、餐饮、共享农庄等乡村旅游项目。鼓励利用村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地和“四荒地”、厂矿废弃地、砖瓦窑废弃地、道路改线废弃地、废弃加油站、废弃护林站、农林场荒废居民点、村庄空闲地等建设用地,采取租赁、入股、联营、整合、置换等方式,发展休闲农业、乡村旅游产业,促进农村三产融合发展。(责任单位:省国土资源厅、省住房城乡建设厅、省规划委)

三、充分利用农民闲置宅基地和农房资源。在符合“多规合一”总体规划前提下,允许市县政府通过村土地利用规划,调整优化村庄用地布局,有效利用农村零星分散的存量建设用地;预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的,给予新增建设用地指标奖励。贯彻宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。在保障“一户一宅”的前提下,探索农房抵押、有偿使用、宅基地有偿退出等机制,不得违规违法买卖宅基地。在不改变农村集体土地所有权和宅基地使用权、农民房屋所有权的前提下,鼓励农村居民利用自有住宅发展休闲农业和乡村旅游服务业,或与企业、个人合作经营民宿、餐饮等乡村旅游产业,共享经营收益;严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。(责任单位:省国土资源厅、省住房城乡建设厅、省规划委)

四、完善土地供应方式,加强乡村建设用地监管。对于新产业、新业态用地可以采取“先租后让”等方式供应通过“先租后让”方式取得土地使用权的,土地使用权人可凭不动产登记机构颁发的不动产权属证书办理规划报建、施工许可等手续。积极探索在百镇千村、共享农庄以及其他旅游项目设施建设中,主体项目周边用地保持原貌的情况下,采取分散化块、点状分布的方式“点状供地”,进一步提升土地利用的精细化、精准化、集约化程度。统筹协调好社会资本投资美丽乡村建设的利益分配,集体经营性建设用地流转根据国家和我省有关规定按不同土地类别土地增值收益的20%-50%缴纳调节金。加强乡村建设用地批后监管,严禁违法违规开发房地产。依法查处擅自改变土地用途、违反规划进行乡村建设的行为。(责任单位:各市县政府,省国土资源厅、省规划委、省住房城乡建设厅)

2其次,用地性质、建设强度和土地属性如何界定

一、规划用地性质。这些新增建设用地的规划用地性质应该是公共服务用地”,而不应该是“居住建设用地”。否则,就违背了政策初衷,这样的共享农庄一定做不下去。因为如果这样,最后大家都会回到“房地产”开发模式中——虽然是与村集体合作、没有产权证,但是开发商仍然可以“以租代售”的方式,在5%的新增建设用地上,盖房子卖完后赚钱走人。结果是加剧乡村居住环境的恶化,同时成为贪腐行为的根源。

二、建设强度与土地属性。这两者是关联的。理论上说,这些新增建设用地的土地属性可以是“国有建设用地”,也可以是“集体建设用地”。

如果选择国有建设用地属性,则应该走“招拍挂”程序,按城市规划的管理流程编制控制性详细规划,以方便管控。这时候,这块建设用地的“容积率、建筑高度、建筑密度”等指标就应该按“控规”来执行,建筑的高度也许会超过3层,建设强度(容积率)也许会大于1.5。同时,地方政府有义务配套相关市政设施,如水电网路等。如果选择集体所有建设用地属性,则可以按照农村建设的一般要求:高度三层以下、容积率1.2以下来控制。由于此处尚无详细规定,存在理解分歧与管理漏洞,建议有关部门尽快研究制定“村集体新增建设用地规划管理技术实施细则”。

如果选择国有建设用地属性,会有土地证。但是手续烦琐、费用高昂;选择集体建设用地属性,则只能与村集体合作,手续简单,但仅拥有土地使用权与经营权。

三、如何拿到新增建设用地?简单地说,就是要规划先行。以共享农庄为例,共享农庄的建设规划是一个动态规划,也是一个阶段性规划。说规划的“阶段性”,是应为它要在“美丽乡村”规划成果的基础上的局部展开与深化,它并不是一个独立的规划成果类型,更像对“美丽乡村”规划成果的“动态维护”过程。并且,建设总量是被控制的(多规合一控制了用地范围,建设标准控制了建设容量)。例如,在“候鸟式旅居”集中的冬季,人口规模会大大地超出常态村庄的正常居民数量,需要增量建设用地来补差。这些,都要在规划中明确。并要明确这些增量建设用地的规模、位置、规划、功能等所有属性。然后报批(备)。